Walliance opinioni e recensione 2026: il doppio modello equity + lending alla prova dei fatti

In breve. Walliance è la piattaforma di crowdfunding immobiliare più longeva d’Italia: attiva dal 2017, autorizzata da Consob con delibera n. 22878 dell’8 novembre 2023 e passaportata in Francia. Al 30 giugno 2026 ha finanziato 206.870.771 euro su 207 progetti, di cui 130,2 milioni già rimborsati agli investitori, con rendimenti sulle operazioni concluse del 9,35% sull’equity, del 12,64% sui prestiti e dell’8,10% sulle obbligazioni. È una delle pochissime piattaforme europee a pubblicare sia il tasso di default previsto dall’articolo 20 del regolamento europeo (20,00% per il 2025) sia una riga di perdita definitiva che non è zero: due progetti per 1.406.102 euro. Proprio quella trasparenza permette di dire la parte scomoda: sui suoi stessi importi, il 27% di ogni euro mai raccolto è in un progetto in ritardo di oltre tre mesi. Voto P2P Expert aggiornato: 7,5/10, posizione 5 della nostra classifica.

Due correzioni rispetto alle versioni precedenti di questa pagina. Avevamo scritto “oltre 100 milioni raccolti e più di 50 progetti”: era un dato vecchio di anni, i numeri reali al 30.06.2026 sono più che doppi. Avevamo anche riportato “almeno un’operazione chiusa con una perdita del 30% del capitale”: quell’affermazione risale a un singolo commento anonimo pubblicato su un blog nel novembre 2023 e ricopiato altrove, non è riscontrabile in alcuna fonte primaria e l’abbiamo rimossa. Al suo posto usiamo il dato che Walliance pubblica su sé stessa.

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Che cos’è Walliance e chi c’è dietro

Walliance nasce a Trento nel 2016 e diventa operativa a settembre 2017. È stata tra le prime piattaforme italiane di equity crowdfunding immobiliare: raccoglie capitali da piccoli investitori e li convoglia in progetti di sviluppo immobiliare selezionati, in Italia e in Francia.

Il punto distintivo rispetto alla gran parte dei concorrenti italiani è il doppio binario:

• Equity crowdfunding: acquisti una quota della società veicolo che sviluppa il progetto. Se il progetto va bene, partecipi ai profitti; se va male, sei l’ultimo a essere rimborsato.
• Lending crowdfunding: presti denaro al progetto e ricevi un interesse concordato. Sei creditore, non socio: in caso di problemi hai priorità sugli azionisti, ma comunque nessuna garanzia sul capitale.

Poche piattaforme in Europa offrono entrambi i modelli sotto lo stesso tetto. Per chi vuole calibrare il proprio profilo rischio-rendimento senza cambiare operatore, è una comodità concreta.

L’operatività cross-border (Italia + Francia) è un altro elemento raro nel panorama nazionale: la maggior parte dei concorrenti italiani lavora solo su progetti domestici.

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Autorizzazione e vigilanza: come è regolata

L’operatore si chiama Walliance Group S.p.A. ed è autorizzato da Consob con delibera n. 22878 dell’8 novembre 2023 come fornitore di servizi di crowdfunding ai sensi del Regolamento UE 2020/1503, sia per l’intermediazione di prestiti sia per il collocamento di titoli. È passaportato in Francia in libera prestazione di servizi ed è iscritto nella white list dell’AMF francese dal 25 novembre 2023. In pratica la piattaforma è nel registro ufficiale dei fornitori di servizi di crowdfunding e deve rispettare regole su trasparenza, gestione dei conflitti di interesse e informativa sui rischi.

Una precisazione di linguaggio, che vale per tutto il settore: Consob autorizza, Banca d’Italia viene sentita. Le pagine che descrivono una piattaforma come “autorizzata da Consob e Banca d’Italia” sono imprecise.

Fino al 17 aprile 2025 la società si chiamava Walliance SIM S.p.A. e aveva anche una licenza da società di intermediazione mobiliare, ottenuta a novembre 2023 e mai esercitata. È stata cancellata dall’albo delle SIM su sua richiesta e ha cambiato denominazione in Walliance Group S.p.A. Oggi non esiste alcuna doppia licenza e, con la rinuncia, è venuta meno anche l’unica strada che avrebbe potuto portare la piattaforma dentro il Fondo Nazionale di Garanzia.

Cosa significa per te in concreto:

• La piattaforma deve sottoporsi a requisiti organizzativi e patrimoniali verificati.
• Ogni progetto deve pubblicare un documento informativo standardizzato (KIIS).
• Prima di investire devi completare un questionario di adeguatezza: se il tuo profilo non è coerente con il rischio, la piattaforma deve avvisarti.

Attenzione però a non confondere la vigilanza con la protezione del capitale: l’autorizzazione ECSP non garantisce i tuoi soldi. Se un progetto fallisce, la perdita è tua. Non esiste un fondo di indennizzo per il crowdfunding come quello che copre i depositi bancari (fino a 100.000 euro) o i clienti delle imprese di investimento MiFID II (fino a 20.000 euro, come nel caso di Mintos). La storia recente di Walliance lo dimostra nei fatti, come vediamo sotto.

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Rendimenti reali: cosa dicono i numeri

I numeri dichiarati da Walliance sulle operazioni completate:

Indicatore	Valore (al 30.06.2026)
Capitale finanziato	€206.870.771 su 207 progetti
Capitale rimborsato agli investitori	€130.182.948, rimborsi parziali inclusi
Progetti conclusi e rimborsati	127
Ripartizione per strumento	Equity 71 progetti / €127,4M · Obbligazioni 108 / €52,4M · Prestiti 27 / €27,1M
Rendimento sulle operazioni concluse	9,35% ROI equity · 12,64% TAEG prestiti · 8,10% TAEG obbligazioni
Investitori	9.105 da 98 Paesi, portafoglio medio €9.590
Investimento minimo	€500
Mercati	Italia + Francia

Attenzione a un dettaglio che conta: il 62% del capitale raccolto è equity, cioè quote della società che possiede il progetto. Chi legge il 12,64% dei prestiti deve sapere che quel numero riguarda il 13% del capitale della piattaforma. Nell’equity non c’è un tasso di interesse e non c’è un obbligo di rimborso: guadagno e perdita seguono il risultato dell’operazione.

Attenzione anche alla fonte del dato. La home page di walliance.eu contiene almeno tre blocchi non datati e fra loro incompatibili (uno parla di oltre 175 milioni investiti e 100.000 utenti, un altro di 50 progetti e 179 milioni, un terzo di 109 milioni e 70.000 utenti). Nessuno coincide con il documento statistiche, che è quello che usiamo qui.

Ricorda che si tratta di rendimenti lordi: dal risultato vanno tolte le imposte (la tassazione dipende dal tipo di strumento: gli interessi da lending scontano l’imposta sostitutiva del 26%, i proventi equity seguono il regime dei redditi di capitale).

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Le ombre, con i numeri che Walliance pubblica su sé stessa

Qui sta la parte che molte recensioni entusiaste omettono, e che per noi è il cuore di una valutazione onesta. La differenza rispetto ad altre piattaforme è che questi numeri non li abbiamo dovuti cercare: li pubblica Walliance.

1. Il tasso di default previsto dall’articolo 20. L’articolo 20 del Regolamento UE 2020/1503 obbliga una piattaforma a comunicare ogni anno il tasso di insolvenza dei prestiti che ha intermediato, con il metodo fissato dal Regolamento delegato UE 2022/2115. Walliance lo pubblica: 0,00% nel 2023, 0,00% nel 2024, 20,00% nel 2025 (un prestito in default su cinque), media triennale del 6,69% e un’attesa dichiarata del 30,00% sulla fascia AA per il 2026. Pubblicare la propria previsione di un default in aumento non è una cosa che una piattaforma fa per distrazione.

2. La perdita definitiva, che non è zero. La tabella di stato riporta una riga chiamata “di cui in default definitivo”: due progetti per 1.406.102 euro, entrambi equity. Su quasi tutte le piattaforme immobiliari italiane e francesi quella riga o manca del tutto, oppure dice zero mentre un quarto del portafoglio è in procedura. È una cifra piccola rispetto ai 206,9 milioni finanziati, ed è destinata a crescere, ma esiste e questo cambia il senso di tutta la pagina.

3. Il ritardo, che è il vero problema. Qui i conti sono nostri, non di Walliance: la piattaforma pubblica gli importi assoluti e lascia la divisione al lettore. Degli 87,3 milioni ancora in corso, 56,8 milioni sono scaduti da oltre tre mesi. Fa il 65% del capitale vivo e il 27% dei 206,9 milioni mai finanziati. In numero, 48 progetti su 79 ancora in corso sono in ritardo. 39,5 milioni, cioè il 19% di tutto il finanziato, sono in procedura di recupero o contenzioso.

4. La sofferenza è concentrata dove sta il denaro. Sempre conti nostri: del capitale obbligazionario in corso è in ritardo da oltre tre mesi il 90%, dell’equity il 75%, dei prestiti l’11%. Il paradosso è evidente: il tasso di default che Walliance è obbligata a pubblicare riguarda solo i prestiti, cioè per costruzione il terzo più piccolo e più sano del portafoglio.

5. “Concluso e rimborsato” non vuol dire “andato bene”. Il centro assistenza di Walliance definisce concluso un progetto quando il rimborso è avvenuto, precisando fra parentesi che vi rientra anche il rimborso parziale in operazioni chiuse con una perdita di capitale. I due default definitivi stanno dentro i 127 progetti conclusi. Sui nostri conti, 28 di quei 127, per 53,9 milioni, erano scaduti da oltre tre mesi al momento della chiusura.

Va detto con chiarezza: nessuna piattaforma immobiliare con quasi dieci anni di storia e cicli di mercato attraversati, incluso il rialzo dei tassi del 2022-2023, esce a zero incidenti. Anzi, una piattaforma che dichiara “zero perdite, zero ritardi” dopo tanti anni meriterebbe più sospetto, non meno. Il punto per te come investitore è che il capitale non è protetto, e su Walliance questo si vede in una tabella pubblica invece che in un forum.

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Come funziona in pratica

Il percorso per investire è lineare:

1. Registrazione sul sito walliance.eu e verifica dell’identità (KYC, la procedura di riconoscimento antiriciclaggio).
2. Questionario di adeguatezza: domande su esperienza, obiettivi e capacità di sopportare perdite.
3. Deposito tramite bonifico bancario.
4. Scelta dell’operazione: ogni progetto ha una scheda con business plan, tempi previsti, rendimento atteso e rischi. Si parte da €500.
5. Monitoraggio: aggiornamenti periodici in dashboard fino alla scadenza, quando ricevi (se tutto va bene) capitale + rendimento.

La dashboard e le schede progetto sono tra i punti più apprezzati dagli utenti: durata, rendimento atteso e garanzie sono indicati con precisione, e i rischi sono presentati senza reticenze.

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Walliance a confronto con le alternative

Come si posiziona Walliance rispetto alle altre piattaforme della nostra classifica? Ecco i confronti più utili (senza dimenticare che ognuna ha una scheda dedicata sul nostro sito):

Piattaforma	Modello	Rendimento indicativo	Minimo	Tutela
Walliance	Immobiliare equity + obbligazioni + lending	9,35% equity, 12,64% prestiti, 8,10% obbligazioni sulle operazioni concluse	€500	ECSP Consob, nessuna garanzia capitale
Concrete Investing	Immobiliare equity (Milano prime)	IRR ~10%	€5.000	ECSP Consob, nessuna sanzione
Trusters	Immobiliare lending puro	10,3% dichiarato, 7,83% medio sui progetti conclusi	€250	ECSP, gruppo quotato Entera (ex CrowdFundMe)
Maclear	Prestiti PMI (non immobiliare)	14,5-14,9% reali dichiarati	€50	Autoregolamentazione svizzera, no schema di indennizzo
Mintos	Marketplace prestiti	più basso	€50	MiFID II, indennizzo fino a €20.000

In sintesi: rispetto a Concrete Investing, Walliance ha un minimo dieci volte più basso e tre strumenti invece di uno, ma Concrete può vantare zero casi problematici documentati sul suo storico. Rispetto a Trusters, il confronto più interessante non è sul minimo (€500 contro €250) ma sulla trasparenza: Trusters non pubblica alcuna riga di perdita e dichiara un solo default in otto anni mentre 80 progetti su 529 hanno superato i suoi stessi 90 giorni di ritardo. I numeri di Walliance sembrano peggiori in parte perché esistono. Rispetto a Mintos, rinunci allo schema di indennizzo e al mercato secondario ma investi in progetti immobiliari concreti anziché in un marketplace di prestiti.

Per chi cerca invece il massimo rendimento fuori dall’immobiliare, la Scelta della redazione resta Maclear: piattaforma svizzera di prestiti alle PMI con rendimenti reali dichiarati del 14,5-14,9%, tasso di default dichiarato dello 0,15%, circa 99,6 milioni di euro investiti e circa 35.000 investitori, prestiti assistiti da collaterale più un fondo di tutela del 2%, bonus di benvenuto di 30 euro. Tre avvertenze doverose, con lo stesso registro che usiamo per Walliance:

• Maclear opera sotto un organismo svizzero di autoregolamentazione ai sensi dell’art. 24 della legge antiriciclaggio: è una vigilanza antiriciclaggio, non una licenza ECSP e non uno schema di protezione dell’investitore.
• L’unico default noto (Vibroedil, 2025) è stato rimborsato con fondi personali del CEO: esito positivo per gli investitori, ma i canali formali di recupero restano non testati.
• È una piattaforma estera: i redditi vanno dichiarati in Italia e vale l’obbligo del Quadro RW.

Trovi l’analisi completa nella nostra recensione onesta di Maclear.

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Per chi ha senso Walliance (e per chi no)

Ha senso se:

• Vuoi esposizione all’immobiliare italiano e francese con ticket da €500, senza comprare un immobile.
• Apprezzi la possibilità di scegliere tra equity (più rischio, più potenziale) e lending (flusso cedolare più prevedibile) sulla stessa piattaforma.
• Cerchi un operatore con quasi dieci anni di storia, autorizzazione ECSP e track record pubblico, incidenti compresi.
• Sei disposto a immobilizzare il capitale per 12-36 mesi sapendo che i ritardi sono una possibilità concreta.

Non ha senso se:

• Non puoi permetterti di perdere il capitale investito o di aspettare oltre le scadenze promesse: due progetti in perdita definitiva e il 27% del capitale complessivo in ritardo di oltre tre mesi sono nel track record, non nelle ipotesi.
• Cerchi liquidità: non esiste alcun mercato secondario sulla piattaforma. L’unica uscita anticipata documentata è una cessione privatamente negoziata registrata tramite Directa SIM secondo il regime dell’articolo 100-ter TUF, riservata alle persone fisiche residenti in Italia e alle sole quote di S.r.l. italiane, con 15 euro di attivazione, 30 euro per progetto e 5 euro per il certificato. Per tutto il resto, l’investimento va tenuto fino alla scadenza.
• Con meno di €500 a progetto non riesci a diversificare: concentrare tutto su una singola operazione immobiliare è l’errore più comune e più costoso.

Nota sul rischio. Investire in crowdfunding immobiliare comporta il rischio di perdita totale del capitale e di ritardi nei rimborsi. I rendimenti passati non garantiscono quelli futuri. Walliance è autorizzata ECSP ma questo non protegge il capitale investito, e non esiste alcuno schema di indennizzo dell’investitore: i due progetti in perdita definitiva per 1.406.102 euro pubblicati dalla piattaforma stessa lo confermano. Diversifica sempre su più progetti e più piattaforme e investi solo denaro di cui puoi fare a meno.

Walliance non è attualmente un partner di affiliazione di P2P Expert: i link a walliance.eu in questa recensione rimandano direttamente al sito della piattaforma, senza tracciamento né commissioni per noi. La valutazione che leggi è puramente editoriale.

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Domande frequenti

Walliance è sicura?

È una piattaforma autorizzata da Consob con delibera n. 22878 dell’8 novembre 2023, attiva dal 2017, con 206,9 milioni di euro finanziati su 207 progetti e 130,2 milioni già rimborsati. Ma “vigilata” non significa “sicura”: Walliance stessa dichiara due progetti in perdita definitiva per 1.406.102 euro e un tasso di default del 20,00% sui prestiti del 2025, e sui suoi importi il 27% di tutto il capitale mai raccolto è in progetti in ritardo di oltre tre mesi. Non esiste alcuno schema di indennizzo dell’investitore. Il capitale non è mai garantito.

Quanto si guadagna con Walliance?

Sulle operazioni concluse e rimborsate al 30 giugno 2026 Walliance dichiara un 9,35% di ROI sull’equity, un 12,64% di TAEG sui prestiti e un 8,10% di TAEG sulle obbligazioni. Sono rendimenti misurati solo sui progetti già chiusi, quindi non dicono nulla su come finiranno quelli ancora in corso, e il 65% del capitale in corso è oggi in ritardo di oltre tre mesi.

Walliance ha una doppia licenza ECSP e SIM?

No, non più. Walliance ha ottenuto una licenza da società di intermediazione mobiliare (SIM) l’8 novembre 2023, non l’ha mai esercitata, e il 17 aprile 2025 è stata cancellata dall’albo delle SIM, cambiando contestualmente denominazione da Walliance SIM S.p.A. a Walliance Group S.p.A. Oggi ha la sola autorizzazione ECSP e nessuno schema di indennizzo dell’investitore. Se leggi in giro di una doppia licenza, stai leggendo una situazione superata.

Qual è la differenza tra equity e lending su Walliance?

Con l’equity diventi socio del progetto: partecipi ai profitti ma sei l’ultimo a essere rimborsato se qualcosa va storto. Con il lending presti denaro e ricevi un interesse: hai priorità rispetto ai soci, ma comunque nessuna garanzia. L’equity ha potenziale più alto e rischio più alto; il lending è più prevedibile.

Quanto dura un investimento su Walliance?

L’orizzonte tipico dei progetti è di 12-36 mesi, ma il ritardo è la norma più che l’eccezione: 48 dei 79 progetti ancora in corso al 30 giugno 2026 erano scaduti da oltre tre mesi. Devi considerare il capitale bloccato fino al rimborso, perché non esiste alcun mercato secondario sulla piattaforma: l’unica uscita anticipata documentata è una cessione privatamente negoziata tramite Directa SIM, limitata alle persone fisiche residenti in Italia e alle sole quote di S.r.l. italiane, e a pagamento.

Walliance conviene rispetto alle altre piattaforme italiane?

Dipende dall’obiettivo. Per l’immobiliare con tre strumenti sotto lo stesso tetto è tra le opzioni più complete in Italia, ed è quella che documenta meglio i propri problemi (voto P2P Expert: 7,5/10, posizione 5 in classifica). Per il lending immobiliare puro c’è Trusters, per l’equity prime c’è Concrete Investing, per il massimo rendimento fuori dall’immobiliare c’è Maclear. La risposta giusta per molti è: più di una.

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Fonti

1. Walliance, sito ufficiale: https://www.walliance.it/
2. Walliance, chi siamo: https://www.walliance.it/about
3. Wall Street Italia, “Walliance raddoppia i ricavi”: https://www.wallstreetitalia.com/walliance-raddoppia-i-ricavi/
4. Wall Street Italia, “Walliance punta su lending immobiliare e acquisizioni”: https://www.wallstreetitalia.com/walliance-punta-su-lending-immobiliare-e-acquisizioni/
5. StartUp Magazine, profilo Walliance (13 marzo 2025): https://www.startupmagazine.it/
6. Consob, delibera n. 22878 dell’8 novembre 2023, autorizzazione come fornitore di servizi di crowdfunding: https://www.consob.it/web/area-pubblica/-/delibera-n.-22878
7. Consob, determinazione dirigenziale n. 130 del 17 aprile 2025, cancellazione dall’albo delle SIM e cambio di denominazione in Walliance Group S.p.A.
8. Autorite des marches financiers, white list dei fornitori di servizi di crowdfunding, voce WALLIANCE GROUP S.P.A.: https://www.amf-france.org/en/warnings/white-lists/csp/walliance-group-spa
9. Walliance, documento statistiche, dati al 30 giugno 2026 pubblicati il 15 luglio 2026: walliance.eu/statistics
10. Walliance, centro assistenza: tasso di default sui prestiti ai sensi dell’art. 20 del Reg. UE 2020/1503, definizione di progetto concluso, struttura delle commissioni

Ultimo aggiornamento: 2 settembre 2026 A cura di: La Redazione di P2P Expert